Caducidade do contrato de arrendamento por venda judicial de imóvel hipotecado

Abstract

O tema que abordamos na nossa dissertação traduz uma controvérsia doutrinal e jurisprudencial, que tem um interesse prático cada vez mais importante. Com a crise económica tem-se acentuado o endividamento e dessa forma deixou-se de cumprir as obrigações a que se estava adstrito, com maior facilidade, pelo que os credores, cada vez mais, executam as suas garantias, mormente as hipotecas sobre os imóveis. Desta feita, torna-se necessário recorrer ao processo executivo para assegurar-se a satisfação daquelas hipotecas. Para tal, penhoram-se os imóveis, objetos das hipotecas, e procede-se, geralmente, à sua venda judicial para o ressarcimento do crédito hipotecário. Através deste procedimento é salvaguardado o crédito e satisfeita a dívida. Contudo, o processo não se fica por aqui. Muitas das vezes, os imóveis sujeitos a hipoteca que são penhorados e vendidos judicialmente para satisfação do respetivo crédito hipotecário estão já onerados com um contrato de arrendamento. Nesta situação coloca-se a questão: qual dos direitos prevalecerá, se o direito de arrendamento, se a hipoteca? A nossa dissertação pretende dar resposta a esta questão. Tentámos para tal analisar, na doutrina, as várias teses em torno da querela da natureza jurídica do direito do arrendatário, sem descurar o que na jurisprudência se tem decidido acerca do tema. Mas, não sem antes estudarmos com algum cuidado os regimes jurídicos da caducidade do arrendamento, da hipoteca, e do processo executivo, mormente das suas fases mais relevantes: a penhora e a venda judicial. Concluímos, após uma profunda investigação e um intensivo estudo, que o arrendamento deve caducar com a venda judicial de imóvel hipotecado, por força do artigo 824º, nº2 do C.C., quando constituído em momento posterior ao registo da hipoteca.

The topic discussed in this dissertation reflects a doctrinal and jurisprudential controversy, which has an increasingly important practical interest. Debt has increased with the economic crisis and, thus, the obligations to which one was committed to have become harder to meet; consequently, creditors have increasingly executed their guarantees, especially mortgages on real estate. Therefore, it becomes necessary to resort to enforcement proceedings to ensure the satisfaction of those mortgages. To this end, mortgaged real estate is pledged, and, generally, there is a judicial order to sell the property in order to reimburse the mortgage claim. This procedure safeguards the credit and satisfies the debt. However, the procedure does not stop there. Every so often, properties subject to mortgages, which are judicially pledged and sold to satisfy their respective mortgage claim, are already burdened with a tenancy agreement. This situation raises the following question: which rights prevail, the right to lease, or the mortgage? This dissertation aims to answer this question. We tried to analyse the various doctrinal theories regarding the tenants’ legal rights, without overlooking what jurisprudence has been deciding on the subject. Nevertheless, not before carefully studying the legal regimes of expiry of tenancy agreements, mortgaging, and the executive process, especially its most important phases: the judicial pledge and sale. We can conclude, after a thorough research and intensive study, that the tenancy agreement should expire with the judicial sale of the mortgaged property, under Article 824, paragraph 2, of the Portuguese Civil Code, when contracted after the mortgage’s registration.