Metodologia de apoio à gestão da manutenção de edifícios através do método MAIER

Abstract

As edificações são estruturas complexas e, como tal, necessitam ser mantidas para que se atinja em perfeitas condições de funcionamento a sua vida útil e para que a mesma possa, inclusive, ser superada. Por vezes, o desadequado estado de conservação das construções pode estar associado à falta de manutenção, evidenciado através do nível de degradação dos sistemas construtivos. Neste contexto, a Engenharia da Manutenção tem um papel vital na preservação dos edifícios, quer por representar um desafio para as organizações, quer por proporcionar uma mudança de paradigma quanto à perceção de ações preventivas, controlo, gestão e na definição de estratégias de longo prazo, para assim, evitar intervenções tardias na resolução dos problemas, mitigando os custos que são onerosos numa das fases mais longas do ciclo de vida das edificações: a de operação e manutenção (O&M). A presente dissertação de Mestrado insere-se no âmbito da Gestão da Manutenção com foco específico no desenvolvimento de uma nova metodologia para gestão de edifícios. A investigação complementa-se com o estudo do Facility Management, por ser uma disciplina, e atividade profissional, que corresponde à gestão da manutenção, para além de explorar conceitos adicionais, sobretudo no que concerne à otimização contínua, melhoria da eficácia das atividades primárias, outsourcing, sustentabilidade, adição de valor às organizações e por preocupar-se com as pessoas nos ambientes de trabalho, integrando-as nos processos e espaços. A metodologia desenvolvida propõe um novo Método, nominado MAIER, somado ao Plano de Manutenção e Utilização, que funciona como ferramenta digital integradora por compilar as intervenções (ações), especifica os tipos de operação de manutenção, as anomalias, a periodicidade e a caraterização dos elementos fontes de manutenção (EFM) a serem mantidos, entre outras funcionalidades. A metodologia é abordada numa perspetiva holística, materializada através destas 2 ferramentas em Microsoft® Office Excel (Método MAIER e Plano) que favorecem o controlo da informação em plataformas simples, objetivas e de fácil utilização. A aplicabilidade da metodologia é demonstrada para o sistema de cobertura do Centro Educativo de Esposende (CEE) do Município de Esposende, um dos sistemas que, geralmente, apresentam um elevado número de anomalias. A estrutura desta metodologia pode igualmente ser aplicável a outros sistemas construtivos e ativos públicos, desde que seja ajustada a base de dados. Esta investigação, fruto de uma parceria entre a comunidade científica e a autarquia, procurou responder a um desafio específico de procura de uma solução que permita uma maior previsibilidade dos custos associados à manutenção dos edifícios públicos ao longo da sua vida útil, num caminho assertivo, inclusive, com tendências às práticas sustentáveis, pois, mais manutenção, implica menos consumo de recursos.

Buildings are complex structures and, as such, need to be maintained in order to achieve their perfect working conditions. In most of the cases, the inadequate state of conservation of buildings can be associated with lack of maintenance, evidenced by the level of degradation of construction systems. In this context, Maintenance Engineering has a vital role in the preservation of buildings, either by representing a challenge to organizations or providing a paradigm shift in the perception of preventive actions, control, management and in the definition of long-term strategies, in order to avoid late interventions in problem solving, mitigating costs that are expensive in one of the longest phases of the buildings' life cycle: operation and maintenance (O&M). In this scenario, the present thesis is part of the Maintenance Management scope with a specific focus on the development of a new methodology for building management. The research is complemented with the study of Facility Management. Being a discipline, and a professional activity, corresponding to maintenance management, besides exploring additional concepts, especially regarding continuous optimization, improvement of the effectiveness of primary activities, outsourcing, sustainability, adding value to organizations and for being concerned with people in workplaces, integrating them in processes and spaces. The methodology developed proposes a new Method, named MAIER, added to the Maintenance and Operation Plan, which works as an integrating digital tool for compiling the interventions (actions), specifies the types of maintenance operation, anomalies, the periodicity and characterization of the maintenance source elements to be maintained, among other functionalities. The methodology is approached from a holistic perspective, materialized through two tools in Microsoft® Office Excel that favour the control of information in simple, objective and user-friendly platforms. The applicability of the methodology is demonstrated for the roofing system of the Educative Centre of Esposende (CEE) in Esposende city, one of the systems that generally present a high number of anomalies. However, the structure of this methodology may also be applicable to other constructive systems and public assets, provided that the database is adjusted. This research results of a partnership between the scientific community and the city council and sought to respond to a specific challenge of finding a solution that would allow greater predictability of the costs associated with the maintenance of public buildings throughout their useful life, on an assertive way, even with trends towards sustainable practices, since more maintenance implies less consumption of resources.